2016년 은행들이 2월(비수도권은 5월)부터 주택담보대출에 대해 `상환능력 범위 내에서 빌리고, 처음부터 나눠 갚는' 방식의 두 가지 원칙에 기초한 여신심사 선진화 방안을 시행합니다.
앞으로는 집값이 예전처럼 오르지 않을 가능성이 크고, 대출금리가 많이 오르기라도 하면 빚을 갚지 못하고 해당 주택을 경매에 넘기는 사람이 늘어날 수 있다고 판단해서, 우선 주택을 담보로 돈을 빌리고서 이자를 내지 않다가 만기에 원금을 한 번에 갚는 대출방식을 선택하기 어렵게 만들었습니다.
이제는 소득에 비해 빌리는 돈이 많거나 소득증빙을 제대로 하지 않은 경우, 처음부터 빚을 나눠 갚도록 한다는 것입니다.
즉, 집을 새로 사면서 그 집을 담보로 돈을 빌리는 사람도 처음부터 빚을 나눠 갚도록 하는 원칙이 적용된다는 것입니다.
참고로 비수도권은 3개월간 추가 준비 기간을 뒀기 때문에 2016년 5월 2일부터 가이드라인을 적용 받습니다.
그리고 보험권에서도 주택을 담보로 돈을 빌리기가 한층 까다로워질 것으로 예상되는데, 아마 보험사는 2016년 6월까지 가이드라인을 확정하고 하반기 부터 적용할 계획이라고 합니다.
따라서, 30~40대의 경우 주택구입 포기 등으로 전세시장 잔류도 예상되고, 당연히 전세난민 및 신혼부부 등 무주택자의 주거비 부담도 가중될 가능성도 크게 되었습니다.
<새 가이드라인 시행과 관련해 등장하는 주요 용어>
△총부채상환비율(DTI·Debt To Income ratio) = 소득 기준으로 총부채 상환능력을 따져 대출 한도를 정하는 비율이다. 일례로 DTI 60%라면 연소득이 1억원일 경우 연간 원리금 상환액이 6천만원을 넘지 않도록 대출규모를 제한하게 된다.
△비거치식 분할상환 대출 = 처음부터 원리금을 나눠갚는 대출을 말한다. 구체적으로는 최초 대출 약정일로부터 만기일까지 이자만 상환하는 기간, 즉 거치기간이 1년 이내이면서 원금을 월 1회 이상 분할해 상환하는 대출이 해당된다.
△집단대출 = 아파트 신규분양·재건축·재개발아파트 입주(예정)자 전체를 대상으로 집단으로 취급하는 대출을 말한다. 일정 자격요건을 갖춘 특정 차주집단을 대상으로 한 대출을 일괄적으로 승인하는 방식으로 취급된다.
△증빙소득 = 국세청 등 공공 기관에서 발급하거나 객관성이 있는 자료로 입증한 근로소득, 사업소득, 연금소득, 기타소득을 포함하는 소득을 말한다. 소득금액증명원(사업소득)이나 원천징수영수증(근로소득) 등이 해당한다.
△인정소득 = 국민연금 납부액, 건강보험료 납부내역 등 공공기관이 발급한 자료를 바탕으로 추정한 소득을 말한다.
△신고소득 = 증빙소득이나 인정소득에 해당하지 않는 이자소득, 배당금, 지대, 임대료 등 재산지표를 활용해 얻은 소득으로, 대출 신청자가 제출한 자료로 추정한다.
△ 상승가능금리(스트레스금리·Stress rate) = 변동금리대출의 원리금 상환부담 및 차주의 채무상환능력 변화를 파악하기 위해 향후 금리상승 가능성을 고려한 가산금리를 말한다. 한국은행이 발표하는 신규 취급 가계대출 가중평균금리의 최근 5년 내 최고치에서 매년 11월 공시된 가중평균금리를 차감한 수치로, 은행연합회가 은행권과 협의해 제시한다. 2015년 12월 현재 상승가능금리는 2.7%다. 상승가능금리를 적용한 DTI가 80%를 초과하면 고정금리 대출로 유도하거나 80% 이하로 대출규모를 줄이도록 안내한다.
△ 총부채원리금상환비율(DSR·Debt Service Ratio) = 차주의 소득 대비 원리금 상환 부담 정도를 나타내는 지표를 말한다. 금융업권별, 대출종류별 평균 만기와 금리 수준을 추정해 전체 금융부채를 분할상환한다는 가정을 하고 산출한다.